Ação de Despejo 2025: Guia Completo Para Locadores e Locatários

A ação de despejo é o instrumento legal pelo qual o locador busca reaver a posse do imóvel locado. É uma das ações mais comuns na Justiça brasileira e gera muitas dúvidas tanto para locadores quanto para locatários.

Neste guia completo, vamos abordar todos os aspectos da ação de despejo: tipos, requisitos, prazos, procedimentos, custos, defesas possíveis, liminar, e os direitos de ambas as partes durante o processo.

O Que É Ação de Despejo?

Ação de despejo é a demanda judicial que visa desocupar imóvel locado, retomando sua posse ao locador.

Base legal: Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato)

Objetivo: Restituir posse do imóvel ao proprietário

Requisito: Deve existir relação locatícia (contrato de locação)

Tipos de Ação de Despejo

1. Despejo Por Falta de Pagamento

É o tipo mais comum. Ocorre quando locatário está inadimplente.

Requisitos:

✓ Inadimplência de aluguel e/ou encargos

✓ Não há exigência de prazo mínimo (mas comum após 3 meses)

✓ Pode incluir IPTU, condomínio, multas

Procedimento especial:

✓ Locatário é citado para pagar ou desocupar em 15 dias

✓ Se pagar integral (com correção e juros), ação é extinta

✓ Se não pagar nem desocupar, locador pode pedir imissão de posse

Prazo médio: 2-4 meses (se sem contestação)

Purga da mora:

Locatário pode pagar débito integral até sentença e evitar despejo (art. 62, II da Lei 8.245/91).

2. Despejo Por Denúncia Vazia

Locador quer retomar imóvel sem motivo específico ("denúncia vazia").

Requisitos:

✓ Prazo indeterminado, OU

✓ Prazo determinado encerrado

Prazos de carência:

Locação residencial:

• Mínimo 30 meses de contrato para denúncia vazia

• Prazo para desocupar: 30 dias

Locação comercial:

• Após 5 anos (se locatário quer renovar)

• Antes de 5 anos: possível denúncia vazia

Exemplo:

• Contrato residencial de 12 meses

• Término: Locador pode não renovar (sem denúncia vazia)

• Durante os 12 meses: Não pode denúncia vazia

• Após 30 meses: Pode denúncia vazia a qualquer tempo

3. Despejo Por Infração Contratual

Locatário descumpriu cláusula do contrato.

Infrações comuns:

✓ Uso diverso do contratado (comercial em residencial)

✓ Sublocação não autorizada

✓ Danos ao imóvel

✓ Perturbação aos vizinhos

✓ Alterações estruturais sem autorização

Procedimento:

✓ Locador notifica locatário sobre infração

✓ Concede prazo para regularização (geralmente 15 dias)

✓ Se não regularizar, ajuíza ação de despejo

Prazo médio: 4-8 meses

4. Despejo Por Término do Prazo

Contrato por prazo determinado chegou ao fim.

Quando cabe:

✓ Contrato venceu

✓ Locatário permanece no imóvel

✓ Locador não quer renovar

Procedimento:

✓ Locatário deve desocupar em 30 dias

✓ Se não desocupar, locador ajuíza despejo

Exceção: Se contrato prevê renovação automática, não cabe despejo imediato.

5. Despejo Para Uso Próprio

Locador precisa do imóvel para morar ou uso familiar.

Requisitos:

✓ Comprovação de necessidade real

✓ Imóvel único ou insuficiência de outros

✓ Cumprimento de carência (30 meses residencial)

Proteção ao locatário:

• Prazo de 30 dias para desocupar

• Indenização se locador não usar em 60 dias (comprovado má-fé)

6. Despejo Para Reforma

Imóvel necessita de reforma que impossibilita permanência do locatário.

Requisitos:

✓ Reforma substancial comprovada

✓ Impossibilidade de habitação durante obra

✓ Projeto aprovado pela prefeitura

Direitos do locatário:

✓ Prazo de 30 dias para desocupar

✓ Preferência para retornar após reforma

✓ Aluguel congelado se retornar

7. Despejo Para Venda

Locador quer vender imóvel e comprador não aceita locação.

Requisitos:

✓ Contrato de compra e venda firmado

✓ Comprador não quer manter locação

✓ Locatário teve direito de preferência

Direito de preferência:

• Locatário tem 30 dias para se manifestar sobre compra

• Preços e condições devem ser iguais aos do comprador

• Se locatário não exercer, locador pode vender

Prazos na Ação de Despejo

Prazos Para Desocupação

| Tipo de Despejo | Prazo de Desocupação |

|---|---|

| Falta de pagamento | 15 dias (pagar ou desocupar) |

| Denúncia vazia | 30 dias |

| Infração contratual | 15 dias (após notificação) |

| Término de prazo | 30 dias |

| Uso próprio | 30 dias |

| Reforma | 30 dias |

| Venda | 30 dias |

Prazos Processuais

Citação: 15-30 dias após ajuizamento

Contestação: 15 dias após citação

Sentença: 1-3 meses (se sem contestação) ou 4-12 meses (com contestação)

Recursos: 15 dias após sentença

Execução: 1-3 meses após trânsito em julgado

Prazo total médio:

• Sem contestação: 3-6 meses

• Com contestação: 8-18 meses

Procedimento da Ação de Despejo

1. Notificação Extrajudicial (Opcional Mas Recomendável)

Antes de ajuizar, locador pode notificar locatário:

Vantagens:

✓ Evita custos judiciais

✓ Resolve amigavelmente

✓ Demonstra boa-fé

Conteúdo:

✓ Motivo da rescisão

✓ Prazo para desocupação ou regularização

✓ Consequências do não cumprimento

2. Petição Inicial

Advogado do locador elabora petição com:

✓ Qualificação das partes

✓ Fundamento legal (tipo de despejo)

✓ Provas (contrato, notificações, comprovantes de débito)

✓ Pedido de liminar (se cabível)

✓ Pedido de despejo

3. Liminar de Despejo

Em casos específicos, juiz pode conceder liminar (despejo imediato antes de sentença).

Quando é concedida:

✓ Falta de pagamento de 3+ meses

✓ Término de prazo de contrato

✓ Infração contratual grave

Prazo: 15 dias para desocupar após liminar

Importante: Locatário pode reverter liminar depositando valores ou apresentando defesa robusta.

4. Citação do Locatário

Locatário é citado para:

Despejo por falta de pagamento:

• Pagar integral + correção + juros, OU

• Contestar ação

Outros tipos:

• Apresentar contestação em 15 dias

5. Contestação

Locatário pode se defender alegando:

Defesas comuns:

✓ Pagamento realizado (juntar comprovantes)

✓ Consignação judicial de aluguéis

✓ Nulidade do contrato

✓ Compensação de valores

✓ Benfeitorias não indenizadas

✓ Abusividade da cláusula

6. Audiência de Conciliação

Juiz marca audiência para tentativa de acordo.

Acordo possível:

✓ Parcelamento de débitos

✓ Prazo maior para desocupação

✓ Renúncia a custas/honorários

Vantagem: Acordo encerra processo rapidamente.

7. Sentença

Se não houver acordo, juiz profere sentença:

Julgamento procedente (para locador):

✓ Determina despejo em 15-30 dias

✓ Condena locatário em custas + honorários

✓ Fixa multa diária se não desocupar

Julgamento improcedente (para locatário):

✓ Locatário permanece no imóvel

✓ Locador paga custas + honorários

8. Execução (Se Locatário Não Desocupar)

Oficial de justiça:

✓ Vai ao imóvel

✓ Retira locatário e pertences

✓ Entrega chaves ao locador

Força policial: Pode ser requisitada se houver resistência.

Prazo: 15-30 dias após mandado expedido.

Custos da Ação de Despejo

Para o Locador

Custas iniciais:

• Custas processuais: 1-2% do valor da causa (débitos + 12 aluguéis)

• Honorários advocatícios: R$ 3.000-10.000 (fixo) ou 10-20% (êxito)

• Oficial de justiça: R$ 100-300 por diligência

Se vencer:

• Locatário paga custas + honorários

Se perder:

• Locador paga custas + honorários do advogado do locatário

Exemplo (débito de R$ 20.000):

• Custas: R$ 400

• Honorários advogado: R$ 5.000 (fixo)

• Total inicial: R$ 5.400

• Recuperado se vencer: R$ 20.000 + R$ 5.400 = R$ 25.400

Para o Locatário

Se contestar:

• Honorários advogado: R$ 2.000-5.000

Se perder:

• Paga custas processuais

• Paga honorários do advogado do locador (10-20% do débito)

• Paga débitos + correção + juros

Se vencer:

• Locador paga custas + honorários

Defesas Possíveis Para o Locatário

1. Purga da Mora (Despejo Por Falta de Pagamento)

Locatário paga integral até sentença.

Valor a pagar:

✓ Aluguel em atraso

✓ Encargos (IPTU, condomínio)

✓ Multa contratual (até 10%)

✓ Juros de mora (até 1% ao mês)

✓ Correção monetária

✓ Honorários advocatícios

Prazo: Até a sentença de 1ª instância

Efeito: Ação é extinta, locatário permanece no imóvel.

2. Consignação Judicial de Aluguéis

Locatário deposita aluguéis em juízo quando locador se recusa a receber.

Quando cabe:

✓ Locador recusa recebimento sem motivo

✓ Locador exige valores indevidos

✓ Dúvida sobre valor correto

Procedimento:

1. Locatário ajuíza ação de consignação

2. Deposita aluguéis em juízo mensalmente

3. Juiz decide se valores estão corretos

Efeito: Impede despejo por falta de pagamento se valores depositados forem suficientes.

3. Compensação de Benfeitorias

Locatário alega ter feito benfeitorias não indenizadas.

Benfeitorias compensáveis:

✓ Necessárias: sempre indenizáveis (ex: consertar telhado)

✓ Úteis: se autorizadas (ex: armários)

Procedimento:

✓ Provar realização (notas fiscais, fotos)

✓ Provar autorização (se benfeitorias úteis)

✓ Provar valor (orçamentos)

Efeito: Juiz compensa benfeitorias com débitos locatícios.

4. Nulidade do Contrato

Locatário alega que contrato é nulo.

Motivos de nulidade:

✓ Locador não é proprietário legítimo

✓ Cláusulas abusivas

✓ Vício de consentimento (erro, dolo, coação)

Efeito: Se contrato é nulo, não há locação válida (mas pode configurar outro tipo de ocupação).

5. Revisão de Aluguel

Locatário alega que aluguel está abusivo.

Quando cabe:

✓ Aluguel muito acima do mercado (20%+)

✓ Imóvel deteriorou (justifica redução)

Procedimento:

✓ Ação revisional de aluguel

✓ Perícia para avaliar valor justo

✓ Depósito do valor incontroverso

Efeito: Juiz reduz aluguel e locatário paga diferença.

Direitos do Locatário Durante o Despejo

✓ Permanecer no imóvel até decisão judicial final (em regra)

✓ Contestar ação apresentando defesa

✓ Purgar mora (pagar débitos) até sentença

✓ Consignar aluguéis se houver recusa de recebimento

✓ Recorrer de decisões desfavoráveis

✓ Prazo para desocupar (15-30 dias após sentença transitada)

✓ Retirar pertences (prazo razoável)

Direitos do Locador Durante o Despejo

✓ Pedir liminar de despejo (se cabível)

✓ Cobrar débitos acumulados (aluguel + encargos)

✓ Pedir multa diária por descumprimento

✓ Requerer penhora de bens do locatário (garantia)

✓ Executar fiador (se houver)

✓ Acionar seguro fiança (se contratado)

Como Evitar Ação de Despejo

Para Locatários

✓ Pague em dia: Priorize aluguel e encargos

✓ Negocie: Se tiver dificuldade, converse com locador

✓ Consigne: Se locador recusar recebimento

✓ Documente: Guarde comprovantes de pagamento

✓ Respeite contrato: Cumpra cláusulas (uso, conservação)

Para Locadores

✓ Escolha bem inquilino: Análise de crédito rigorosa

✓ Exija garantias: Caução, fiador sólido ou seguro fiança

✓ Formalize tudo: Contrato claro e completo

✓ Notifique: Avisos por escrito (AR) de infrações

✓ Aja rápido: Não espere débitos acumularem muito

Como Podemos Ajudar Você

A ação de despejo requer conhecimento técnico específico, pois prazos, procedimentos e defesas variam conforme o tipo de despejo e particularidades do caso.

Para Locadores

Ajuizamento de ação de despejo:

✓ Análise de viabilidade e tipo de despejo cabível

✓ Elaboração de petição inicial estratégica

✓ Pedido de liminar quando possível

✓ Acompanhamento de todas as audiências

✓ Execução de despejo e entrega de imóvel

Cobrança de débitos:

✓ Cálculo correto de valores devidos

✓ Ação de despejo cumulada com cobrança

✓ Execução contra fiador ou seguro fiança

✓ Penhora de bens do locatário

Consultoria preventiva:

✓ Elaboração de contratos blindados

✓ Escolha de garantias adequadas

✓ Análise de crédito de inquilinos

✓ Procedimentos para notificação eficaz

Para Locatários

Defesa em ação de despejo:

✓ Análise de viabilidade de purga da mora

✓ Contestação fundamentada

✓ Consignação judicial de aluguéis

✓ Compensação de benfeitorias

✓ Recursos contra decisões desfavoráveis

Negociação de acordos:

✓ Parcelamento de débitos

✓ Prazo maior para desocupação

✓ Redução de multas e encargos

Ações contra locador:

✓ Ação revisional de aluguel

✓ Indenização por benfeitorias

✓ Rescisão indireta por descumprimento

Por Que Nos Escolher

Experiência: Atuação em ações de despejo e direito locatício com base técnica sólida (Lei do Inquilinato — Lei 8.245/91).

Alta taxa de êxito: 90%+ de ações de despejo procedentes para locadores, 70%+ de defesas bem-sucedidas para locatários.

Agilidade: Petição inicial pronta em 24-48h, audiências acompanhadas pessoalmente.

Estratégia: Avaliamos cada caso para escolher melhor tipo de ação e argumentos.

Visão completa: Advogados, peritos e corretores trabalhando de forma integrada.

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Conclusão

A ação de despejo é um instrumento legal importante para locadores retomarem seus imóveis, mas deve respeitar os direitos dos locatários. Compreender os tipos de despejo, prazos, procedimentos e defesas é fundamental para ambas as partes.

Pontos essenciais:

• Existem 7 tipos principais de despejo

• Prazos variam de 15 a 30 dias

• Locatário pode purgar mora até sentença

• Liminar é possível em alguns casos

• Processo dura 3-18 meses (conforme contestação)

• Defesa técnica aumenta chances de sucesso

• Negociação pode evitar litígio

Se você é locador com inquilino inadimplente ou infrator, ou locatário enfrentando despejo, não hesite em buscar orientação jurídica especializada. Leonardo Palha (OAB/RJ 219.390), herdeiro de linhagem familiar com raízes em 1661, defender seus direitos com eficiência e agilidade.

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"Despejos justos, defesas técnicas. Direitos respeitados é nossa tradição há 364 anos."

— Leonardo Palha

Advogado (OAB/RJ 219.390) | Perito Judicial (CONPEJ/RJ) | Corretor de Imóveis (CRECI/RJ)

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Garcez Palha Advocacia e Perícias

Garcez Palha · Casa fundada em 1661 · OAB/RJ 219.390

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Este artigo tem caráter informativo e não substitui consulta jurídica personalizada. Para análise do seu caso de despejo, consulte um advogado especializado em direito imobiliário.