Ação de Despejo 2025: Guia Completo Para Locadores e Locatários

A ação de despejo é o instrumento legal pelo qual o locador busca reaver a posse do imóvel locado. É uma das ações mais comuns na Justiça brasileira e gera muitas dúvidas tanto para locadores quanto para locatários.

Neste guia completo, vamos abordar todos os aspectos da ação de despejo: tipos, requisitos, prazos, procedimentos, custos, defesas possíveis, liminar, e os direitos de ambas as partes durante o processo.

O Que É Ação de Despejo?

Ação de despejo é a demanda judicial que visa desocupar imóvel locado, retomando sua posse ao locador.

Base legal: Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato)

Objetivo: Restituir posse do imóvel ao proprietário

Requisito: Deve existir relação locatícia (contrato de locação)

Tipos de Ação de Despejo

1. Despejo Por Falta de Pagamento

É o tipo mais comum. Ocorre quando locatário está inadimplente.

Requisitos: ✓ Inadimplência de aluguel e/ou encargos ✓ Não há exigência de prazo mínimo (mas comum após 3 meses) ✓ Pode incluir IPTU, condomínio, multas

Procedimento especial: ✓ Locatário é citado para pagar ou desocupar em 15 dias ✓ Se pagar integral (com correção e juros), ação é extinta ✓ Se não pagar nem desocupar, locador pode pedir imissão de posse

Prazo médio: 2-4 meses (se sem contestação)

Purga da mora: Locatário pode pagar débito integral até sentença e evitar despejo (art. 62, II da Lei 8.245/91).

2. Despejo Por Denúncia Vazia

Locador quer retomar imóvel sem motivo específico ("denúncia vazia").

Requisitos: ✓ Prazo indeterminado, OU ✓ Prazo determinado encerrado

Prazos de carência:

Locação residencial:

• Mínimo 30 meses de contrato para denúncia vazia
• Prazo para desocupar: 30 dias

Locação comercial:

• Após 5 anos (se locatário quer renovar)
• Antes de 5 anos: possível denúncia vazia

Exemplo:

• Contrato residencial de 12 meses
• Término: Locador pode não renovar (sem denúncia vazia)
• Durante os 12 meses: Não pode denúncia vazia
• Após 30 meses: Pode denúncia vazia a qualquer tempo

3. Despejo Por Infração Contratual

Locatário descumpriu cláusula do contrato.

Infrações comuns: ✓ Uso diverso do contratado (comercial em residencial) ✓ Sublocação não autorizada ✓ Danos ao imóvel ✓ Perturbação aos vizinhos ✓ Alterações estruturais sem autorização

Procedimento: ✓ Locador notifica locatário sobre infração ✓ Concede prazo para regularização (geralmente 15 dias) ✓ Se não regularizar, ajuíza ação de despejo

Prazo médio: 4-8 meses

4. Despejo Por Término do Prazo

Contrato por prazo determinado chegou ao fim.

Quando cabe: ✓ Contrato venceu ✓ Locatário permanece no imóvel ✓ Locador não quer renovar

Procedimento: ✓ Locatário deve desocupar em 30 dias ✓ Se não desocupar, locador ajuíza despejo

Exceção: Se contrato prevê renovação automática, não cabe despejo imediato.

5. Despejo Para Uso Próprio

Locador precisa do imóvel para morar ou uso familiar.

Requisitos: ✓ Comprovação de necessidade real ✓ Imóvel único ou insuficiência de outros ✓ Cumprimento de carência (30 meses residencial)

Proteção ao locatário:

• Prazo de 30 dias para desocupar
• Indenização se locador não usar em 60 dias (comprovado má-fé)

6. Despejo Para Reforma

Imóvel necessita de reforma que impossibilita permanência do locatário.

Requisitos: ✓ Reforma substancial comprovada ✓ Impossibilidade de habitação durante obra ✓ Projeto aprovado pela prefeitura

Direitos do locatário: ✓ Prazo de 30 dias para desocupar ✓ Preferência para retornar após reforma ✓ Aluguel congelado se retornar

7. Despejo Para Venda

Locador quer vender imóvel e comprador não aceita locação.

Requisitos: ✓ Contrato de compra e venda firmado ✓ Comprador não quer manter locação ✓ Locatário teve direito de preferência

Direito de preferência:

• Locatário tem 30 dias para se manifestar sobre compra
• Preços e condições devem ser iguais aos do comprador
• Se locatário não exercer, locador pode vender

Prazos na Ação de Despejo

Prazos Para Desocupação

Prazos Processuais

Citação: 15-30 dias após ajuizamento

Contestação: 15 dias após citação

Sentença: 1-3 meses (se sem contestação) ou 4-12 meses (com contestação)

Recursos: 15 dias após sentença

Execução: 1-3 meses após trânsito em julgado

Prazo total médio:

• Sem contestação: 3-6 meses
• Com contestação: 8-18 meses

Procedimento da Ação de Despejo

1. Notificação Extrajudicial (Opcional Mas Recomendável)

Antes de ajuizar, locador pode notificar locatário:

Vantagens: ✓ Evita custos judiciais ✓ Resolve amigavelmente ✓ Demonstra boa-fé

Conteúdo: ✓ Motivo da rescisão ✓ Prazo para desocupação ou regularização ✓ Consequências do não cumprimento

2. Petição Inicial

Advogado do locador elabora petição com:

✓ Qualificação das partes ✓ Fundamento legal (tipo de despejo) ✓ Provas (contrato, notificações, comprovantes de débito) ✓ Pedido de liminar (se cabível) ✓ Pedido de despejo

3. Liminar de Despejo

Em casos específicos, juiz pode conceder liminar (despejo imediato antes de sentença).

Quando é concedida: ✓ Falta de pagamento de 3+ meses ✓ Término de prazo de contrato ✓ Infração contratual grave

Prazo: 15 dias para desocupar após liminar

Importante: Locatário pode reverter liminar depositando valores ou apresentando defesa robusta.

4. Citação do Locatário

Locatário é citado para:

Despejo por falta de pagamento:

• Pagar integral + correção + juros, OU
• Contestar ação

Outros tipos:

• Apresentar contestação em 15 dias

5. Contestação

Locatário pode se defender alegando:

Defesas comuns: ✓ Pagamento realizado (juntar comprovantes) ✓ Consignação judicial de aluguéis ✓ Nulidade do contrato ✓ Compensação de valores ✓ Benfeitorias não indenizadas ✓ Abusividade da cláusula

6. Audiência de Conciliação

Juiz marca audiência para tentativa de acordo.

Acordo possível: ✓ Parcelamento de débitos ✓ Prazo maior para desocupação ✓ Renúncia a custas/honorários

Vantagem: Acordo encerra processo rapidamente.

7. Sentença

Se não houver acordo, juiz profere sentença:

Julgamento procedente (para locador): ✓ Determina despejo em 15-30 dias ✓ Condena locatário em custas + honorários ✓ Fixa multa diária se não desocupar

Julgamento improcedente (para locatário): ✓ Locatário permanece no imóvel ✓ Locador paga custas + honorários

8. Execução (Se Locatário Não Desocupar)

Oficial de justiça: ✓ Vai ao imóvel ✓ Retira locatário e pertences ✓ Entrega chaves ao locador

Força policial: Pode ser requisitada se houver resistência.

Prazo: 15-30 dias após mandado expedido.

Custos da Ação de Despejo

Para o Locador

Custas iniciais:

• Custas processuais: 1-2% do valor da causa (débitos + 12 aluguéis)
• Honorários advocatícios: R$ 3.000-10.000 (fixo) ou 10-20% (êxito)
• Oficial de justiça: R$ 100-300 por diligência

Se vencer:

• Locatário paga custas + honorários

Se perder:

• Locador paga custas + honorários do advogado do locatário

Exemplo (débito de R$ 20.000):

• Custas: R$ 400
• Honorários advogado: R$ 5.000 (fixo)
• Total inicial: R$ 5.400
• Recuperado se vencer: R$ 20.000 + R$ 5.400 = R$ 25.400

Para o Locatário

Se contestar:

• Honorários advogado: R$ 2.000-5.000

Se perder:

• Paga custas processuais
• Paga honorários do advogado do locador (10-20% do débito)
• Paga débitos + correção + juros

Se vencer:

• Locador paga custas + honorários

Defesas Possíveis Para o Locatário

1. Purga da Mora (Despejo Por Falta de Pagamento)

Locatário paga integral até sentença.

Valor a pagar: ✓ Aluguel em atraso ✓ Encargos (IPTU, condomínio) ✓ Multa contratual (até 10%) ✓ Juros de mora (até 1% ao mês) ✓ Correção monetária ✓ Honorários advocatícios

Prazo: Até a sentença de 1ª instância

Efeito: Ação é extinta, locatário permanece no imóvel.

2. Consignação Judicial de Aluguéis

Locatário deposita aluguéis em juízo quando locador se recusa a receber.

Quando cabe: ✓ Locador recusa recebimento sem motivo ✓ Locador exige valores indevidos ✓ Dúvida sobre valor correto

Procedimento:

1. Locatário ajuíza ação de consignação
2. Deposita aluguéis em juízo mensalmente
3. Juiz decide se valores estão corretos

Efeito: Impede despejo por falta de pagamento se valores depositados forem suficientes.

3. Compensação de Benfeitorias

Locatário alega ter feito benfeitorias não indenizadas.

Benfeitorias compensáveis: ✓ Necessárias: sempre indenizáveis (ex: consertar telhado) ✓ Úteis: se autorizadas (ex: armários)

Procedimento: ✓ Provar realização (notas fiscais, fotos) ✓ Provar autorização (se benfeitorias úteis) ✓ Provar valor (orçamentos)

Efeito: Juiz compensa benfeitorias com débitos locatícios.

4. Nulidade do Contrato

Locatário alega que contrato é nulo.

Motivos de nulidade: ✓ Locador não é proprietário legítimo ✓ Cláusulas abusivas ✓ Vício de consentimento (erro, dolo, coação)

Efeito: Se contrato é nulo, não há locação válida (mas pode configurar outro tipo de ocupação).

5. Revisão de Aluguel

Locatário alega que aluguel está abusivo.

Quando cabe: ✓ Aluguel muito acima do mercado (20%+) ✓ Imóvel deteriorou (justifica redução)

Procedimento: ✓ Ação revisional de aluguel ✓ Perícia para avaliar valor justo ✓ Depósito do valor incontroverso

Efeito: Juiz reduz aluguel e locatário paga diferença.

Direitos do Locatário Durante o Despejo

✓ Permanecer no imóvel até decisão judicial final (em regra) ✓ Contestar ação apresentando defesa ✓ Purgar mora (pagar débitos) até sentença ✓ Consignar aluguéis se houver recusa de recebimento ✓ Recorrer de decisões desfavoráveis ✓ Prazo para desocupar (15-30 dias após sentença transitada) ✓ Retirar pertences (prazo razoável)

Direitos do Locador Durante o Despejo

✓ Pedir liminar de despejo (se cabível) ✓ Cobrar débitos acumulados (aluguel + encargos) ✓ Pedir multa diária por descumprimento ✓ Requerer penhora de bens do locatário (garantia) ✓ Executar fiador (se houver) ✓ Acionar seguro fiança (se contratado)

Como Evitar Ação de Despejo

Para Locatários

✓ Pague em dia: Priorize aluguel e encargos ✓ Negocie: Se tiver dificuldade, converse com locador ✓ Consigne: Se locador recusar recebimento ✓ Documente: Guarde comprovantes de pagamento ✓ Respeite contrato: Cumpra cláusulas (uso, conservação)

Para Locadores

✓ Escolha bem inquilino: Análise de crédito rigorosa ✓ Exija garantias: Caução, fiador sólido ou seguro fiança ✓ Formalize tudo: Contrato claro e completo ✓ Notifique: Avisos por escrito (AR) de infrações ✓ Aja rápido: Não espere débitos acumularem muito

Como Podemos Ajudar Você

A ação de despejo requer conhecimento técnico específico, pois prazos, procedimentos e defesas variam conforme o tipo de despejo e particularidades do caso.

Para Locadores

Ajuizamento de ação de despejo: ✓ Análise de viabilidade e tipo de despejo cabível ✓ Elaboração de petição inicial estratégica ✓ Pedido de liminar quando possível ✓ Acompanhamento de todas as audiências ✓ Execução de despejo e entrega de imóvel

Cobrança de débitos: ✓ Cálculo correto de valores devidos ✓ Ação de despejo cumulada com cobrança ✓ Execução contra fiador ou seguro fiança ✓ Penhora de bens do locatário

Consultoria preventiva: ✓ Elaboração de contratos blindados ✓ Escolha de garantias adequadas ✓ Análise de crédito de inquilinos ✓ Procedimentos para notificação eficaz

Para Locatários

Defesa em ação de despejo: ✓ Análise de viabilidade de purga da mora ✓ Contestação fundamentada ✓ Consignação judicial de aluguéis ✓ Compensação de benfeitorias ✓ Recursos contra decisões desfavoráveis

Negociação de acordos: ✓ Parcelamento de débitos ✓ Prazo maior para desocupação ✓ Redução de multas e encargos

Ações contra locador: ✓ Ação revisional de aluguel ✓ Indenização por benfeitorias ✓ Rescisão indireta por descumprimento

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Conclusão

A ação de despejo é um instrumento legal importante para locadores retomarem seus imóveis, mas deve respeitar os direitos dos locatários. Compreender os tipos de despejo, prazos, procedimentos e defesas é fundamental para ambas as partes.

Pontos essenciais:

• Existem 7 tipos principais de despejo
• Prazos variam de 15 a 30 dias
• Locatário pode purgar mora até sentença
• Liminar é possível em alguns casos
• Processo dura 3-18 meses (conforme contestação)
• Defesa técnica aumenta chances de sucesso
• Negociação pode evitar litígio

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Este artigo tem caráter informativo e não substitui consulta jurídica personalizada. Para análise do seu caso de despejo, consulte um advogado especializado em direito imobiliário.